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签约时请注意“格式条款”

发布时间:2016年02月06日 11:12:31   点击次数:

案例简介

2010年423日,房贷新政后,沈女士购买了上海市嘉定区某小区的预售商品住宅一套,总价人民币180万元。沈女士曾在2004年贷款购买了一套住房,2008年再次贷款购买了住房一套但于200912月出售了。根据沈女士的住房情况,沈女士尽管贷款2次,但是仅有住房一套,贷款银行的信贷员认为其可按购买第二套房申请贷款,故沈女士与房产商签订的《上海市商品房预售合同》约定,首付50%,余款用商业贷款的形式支付。但是,之后“认房又认贷”的第二套房的认定标准出台后,贷款银行通知沈女士其要比照三套房,首付提高到60%,沈女士勉强接受。

本以为贷款审批应该没有问题了,没想到在审批期间,三套房又被叫停了,如此一来,由于政策因素,沈女士根本无力支付剩余72万元的房款,于是向房产商提出要求退房退款,但是房产商却要求沈女士按照合同履行。令沈女士吃惊的是,房产商指出预售合同补充条款中有一条约定了“如果因为国家购房贷款政策发生变化,除预售方原因外,无论何种原因导致购买方贷款出现(包括但不限于贷款成数不足、需增加首付款或无法贷款等)情况的,购买方均需按照付款协议的约定支付房款。”沈女士一看就傻眼了,当初签订预售合同时由于补充条款的内容多并且字很小,所以根本就没有注意到这样的约定。照此约定,如果沈女士未按约支付房款导致预售合同解除的,沈女士要承担总房价10%的违约金。

 

律师解析

房贷新政出台后,房产商为了避免因政策发生变化导致的纠纷,在合同中就相关问题后续处理作出约定无可厚非,但是象上述案例中的情况房产商在预售合同补充条款如此约定的效力问题还是值得探讨的。预售合同的补充条款是房产商为了重复使用而预先制定的,并在订立合同时未与对方协商的条款,根据《中华人民共和国合同法》的规定,这样的条款属于格式条款。该法第三十九条第一款规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”并且,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。

在上述案例中,签订预售合同时,房产商并没有根据沈女士的支付能力公平的确定双方的权利义务关系,并且排除了沈女士在贷款不成无力支付房款的情形下解除合同的权利,这样的条款依法应属于无效条款,沈女士可以根据相关的法律规定保护自己的权利。当然,本律师还是再次提醒有购房需求的读者在购房时对于所签订的合同内容还是要仔细阅读,尽可能地保护自己的合法权益。


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