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1. 小产权房的买卖流程与注意事项

原文地址:http://zhishi.fang.com/esf/zhuanti/201512/fqxcqfjd.html

购买流程:

一、看房

买卖双方相约实地考察房屋,并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。一般来说,在交易过程中,由买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

二、查档

买卖双方拿着房产证原件或按揭合同原价前往档案大厦国土部门查房档案。

三、签合同

交易双方可以就房屋价格、定金、首期款、贷款申请时间、过户申请时间和交房日期等内容进行进一步协商,并且确保将符合自己需求的相关约定都写入了合同当中。确认无误后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,并支付定金给中介公司。

四、公证

卖方同担保公司一起到公证处进行公证,并委托担保公司办理相关事务。

五、资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号,然后跟担保公司一起和银行签订资金监管协议及相关文件,并向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方,或者直接通知担保公司,时间大概在约7到8个工作日左右。

六、赎楼

买方向担保公司支付担保费用后,担保公司会向原贷款银行申请赎楼,然后担保公司会向银行出具赎楼担保,并进行赎楼以及注销抵押登记手续,时间大约在5个工作日左右。

七、过户

买方同担保公司去房地产产权登记中心办理过户手续,在递交房产过户申请后,担保公司领取回执,这期间大约需要5个工作日。

八、缴费

买方同担保公司到相关部门缴费并领取新的房产证后,担保公司会带着房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,时间大约在10个工作日左右。

九、交房

买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

 

买卖的注意事项:

1、根据建委发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。

3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。

4、如遇到拆迁,将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小业主的利益得不到保障。

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2. 房屋产权年限70年到期怎么办

 转载自:http://zhishi.fang.com/xf/sh_132972.html

 

房屋产权年限70年到期怎么办?

    我们都知道根据房屋的使用用途,房屋的产权年限分为70年,50年和40年。那么新买的房,一般来说产权证到手里的时候剩多少年才正常呢?这可能是大部分业主的困惑。今天就跟大家普及一下这一知识。 


一、房产证

房产证”是由《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两张证件组成的。目前,上海和部分外地省市是《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证合一的,只有一张《房地产权证》;但是有部分外地省市是两证分开的,那么在办理购房提取时,就必须同时提供房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,后者一般被称为“土地证”,前者是我们一般说的房产证。 

二、不动产证

2015年3月1日施行的“不动产登记”,所谓不动产登记是指“土地、海域以及房屋、林木等定着物。” “不动产证”比房产证产权内容更详细,它明确规定了房屋使用的“起、止日期”和房屋取得价格。

在领得不动产权证之后,人们手中原有的房产证和土地证仍然有效,只有发生房产交易,原先的两证才会“合一”,而只要一直不交易,原先的两证就一直有效。以前买一套房子,要先到房管部门******,再到国土部门******,麻烦不说,偶尔还会出现权属纠纷、重登、漏登、重复抵押的情况。而随着“房地”统一登记的推进,市民将不需要在部门之间来回奔波。 

三、房屋产权年限

房屋使用年限分两个概念,房屋本身使用年限和土地使用年限。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。 

土地使用年限从开发商拿地就开始算了,所以商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年,房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。

还有一些情况会让业主到手的房产证产权年限缩短:土地使用性质变更,例如将只有40年土地使用年限的工业用地改为住宅用地,但如果是开发商所为,属于擅自改变土地规划用途,是违规行为;另外,某些开发商拿地后囤地、减缓施工速度,不过根据国土资源和房屋管理局相关规定,开发商拿地两年未动工开发的,国家将无偿收回土地的使用权。 

因此我们买期房,拿到手的房产证的使用年限一般不能低于65年。如果使用年限过低,则一定要仔细询问缘由,而不能贪图便宜而使得到手的房屋使用年限大大缩水。

 四、产权70年到期后怎么办 

2007年3月颁布的《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”从这个层面上来说,就算房屋产权年限70年已经到期,业主们仍然可以继续居住。

而1994年通过,2007年8月修改的《城市房地产管理法》进一步规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续约”,而续约后要支付土地使用权出让金,不申请续约也没通过批准的,土地就要被收回——这两者间存在矛盾。

不过这一矛盾这应该是房地产税要出台前要解决的问题。房屋的所有权永远都是属于购买人的,而土地是属于国家的。房屋产权到期之后房子毋庸置疑还是属于持有人的,只是矛盾之处在于,房屋要建立在土地上。而不动产登记将是推进房地产税法的重要前提。

3. 退房流程是怎样?哪些情况可无条件退房
 退房流程是怎样?哪些情况可无条件退房
 
转载自:http://zhishi.fang.com/xf/qg_125496.html
[摘要]商品房付了首付什么情况下可以无条件退房?看看以下内容吧。
买房后,出现退房的情况可不少?有在交定金后退房的,也有在预售阶段、入住阶段甚至有在办理好房产证后退房的。那么,哪些情况下才能退房?退房需要具备什么条件?退房流程又是怎样?不同阶段退房流程有何不同呢?本期购房指南就整理了退房的相关知识,就哪些情况下可以退房以及不同阶段下的退房流程做了详细的解答,供大家参考。
商品房退房
1、延迟交房。此现象比较严重,延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效。根据规定,开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、拿不到产权证。由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以要求退房。
5、无法得到贷款。在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款,购房人就可以要求退房。同样,如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的,也可以依照合同规定退房。
6、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。新版合同规定,套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
7、房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”,目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。
8、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。新版合同规定,买受人退房的,出卖人应当退还全部已付款,并付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
9、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
10、开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,根据有关法律规定,在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房,合同无效,购房人可以要求退房。
退房有哪些程序?
在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。
(一)订金(定金或认购金)阶段
当购房者已交订金(定金或认购金),但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下:如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金),但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证,购房者与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为,这种约定有违公平公正的原则,应属强迫交易的行为,这种情况如卖方拒不退还定金,购房者可直接向法院起诉,但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。
(二)已做预售登记阶段
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
如果买卖双方中一方违约,且达不成一致意见,那么主张解除合同的一方,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外,双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
(三)入住阶段
在房屋竣工后,购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这个阶段要求退房的一般都是购房者,大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外,还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
(四)房产证办理完毕阶段
房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证,但是卖方垫资,且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
以上就是关于什么样情况下购房者可以退房,以及不同情况下退房流程的介绍。商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,因其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。若您购买房屋后想要退房但是因种种原因难以退房,您不妨向专业的房产律师咨询一下,他们能为您出谋划策。
4. 注意选择房屋
     近几年房地产市场的火爆,使房地产市场中呈现了大量形形色色、风格炯异的房屋。购房的首要步骤就是选房。
笔者认为,对于大多数购房者来说,交通便捷是首要的选房条件。建议购房者在选房时对房屋周围的交通状况做一个系统的了解。
     其次,生活的便利性也是非常重要的。有的小区虽然地理位置较偏,但是周围已经形成了一个居民社区,生活十分方便。建议购房者在选房时注意房屋周围的生活设施,比如菜场、大卖场或超市、医疗机构、学校、公园等等。
再次,要注意小区的周边环境,特别时靠近马路的住宅,要特别留意晚间的车流量,最好自己在晚上多实地考察几次,千万别轻易地听信他人介绍。
     最后,小区的物业管理情况也应注意,小区的清洁状况、治安状况对于日常生活也是有很大影响的,购房者一定要实地观察,注意小区的保安执勤情况,小区机动车、非机动车的停放情况,小区的清洁情况等等。
     除了上述几点,购房时应当注意的方面还有很多,比如车位比、房屋的房型、得房率、小区的绿化率等等,购房者在购房时都应仔细考虑。
5. 签订预售合同应注意得事项
      预售合同针对的是预售房,预售房也就是通常所说的期房。由于期房是未完工的房屋,所以合同的约定是很重要的,下面笔者就陈述几项签订预售合同应注意的问题。
      1)对于面积误差问题的约定问题。
预售合同示范文本中都有对于面积误差处理的条款,该条款赋予了购房者对于超出或缩小一定比例面积的合同解除权,有的房产商会在补充协议中取消该权利,万一面积增减严重,购房者就处于很被动的局面了。
      2)对于房型及建筑设计的约定问题。
预售合同的附件中应当对房屋的房型及建筑设计有特别约定,但通常仅是简单的房屋平面轮廓,对于房屋内的功能区域不作任何表示,建议购房者最愚功能部委在购房时应当作全面的了解,如果可以尽量在合同中约定。
      3)对于配套设施的约定问题。
房屋的配套设施直接关系道将来房屋的使用功能,比如配电、有线电视、网络设置等,在合同中页尽可能约定的详细具体些,以便交房时有据可依。
      4)对于解除合同的约定问题。
解除合同通俗的说就是退房,有些购房者在交房时一发现房产商违约就要求退房,但是根据法律规定,退房是要有约定或法定的条件出现时才能行使的。所以购房者在签订合同时应当对合同中的解除权利仔细审查,尽可能多争取权利。比如延期交房、延期办理小产证、变更建筑设计时,购房者都应当有权解除合同,如果合同中取消了这些权利,购房者就比较被动了。
      5)对于补充条款的约定问题。
一般的预售合同中都约定补充条款的效力要高于合同中其他条款的效力,当两者有冲突时以补充条款的效力为准。所以,购房者尤其要注意补充条款的约定。
      6)对于违约责任的约定问题。     
对于购房者来说,在支付预售房的房款后合同中主要的义务就在开发商这边了,所以对于开发商的违约责任应尽可能约定的具体些以约束开发商。
6. 贷款付款时的合同约定问题
     绝大部分的购房者会采用贷款的方式付款,但是贷款是需要银行审批的,有时在签订合同时并不能预见自己是否能贷款以及能贷多少款,所以合同中的约定是很重要的。通常的房屋买卖合同都会约定若购房者无法获得银行贷款,或无法贷足款项的,则应当以现金形式在一定的期限内支付。对于购房者来说,在签订购房合同前可以先到贷款银行咨询一下贷款的情况,做到签约时心中有数。另外对于自己的现金状况也要心中有数,万一无法获得贷款或者贷不足是否有能力补足,如果没有能力补足,则应当在签约时告知对方,在对方同意的情况下另作约定,以免到时进退两难。     
7. 注意签订“看房单”
      通过中介公司购买过二手房的购房者都有这样的经历,即在看房时中介公司的工作人员都会要求购房者签订一张单子,即通常所说的看房单。很多购房者因为把注意力集中在看房上,不太会留意看房单上的文字约定,草率地就签了,但是之后因同一套房子到别家中介公司成交或直接与上家成交后,中介公司就会凭看房单要求购房者支付中介费,这也就是看房单的玄机所在。中介公司的看房单通常都是中介公司为了重复使用预先单方面拟定,其中排除了购房者的选择权利,通常都约定如果看房后未通过该中介而与该房的房东成交,则仍然要支付中介费给中介公司。笔者认为,看房单具备《合同法》规定的格式条款的法律要件,而这种排除对方主要权利的约定在法律上是无效的。对于购房者来说,虽然看房单的效力问题可能使中介公司无法达到自己的目的,但是为了避免纠纷,建议在签订看房单是看清内容后再签订。
8. 配套商品房的购买问题
      配套商品房是指政府提供优惠政策,限定建设标准,供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。属于配套商品房的,房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”的字样。所以,购房者如果不能确定是否配套商品房时,可以在房地产权证附记栏中查看。根据有关规定,配套商品房在取得房地产权证后5年内不得转让、出租,所以对于购买配套商品房的购房者,笔者建议要慎重,5年的时间有很多变数存在。另外,根据有关规定,配套房在取得房地产权证满5年后转让的,应当按照届时同地段普通商品房住宅与配套房差价的一定比例向政府缴纳收益。该比例至今还没有确定。所以,购买配套商品房是存在一定风险的,虽然现在购买价格比较便宜,但是缴纳差价收益问题到时还是会产生纠纷。
9. 境外机构和个人购房应具备的条件
        境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。
符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制,并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明,境外个人应持其来境内工作、学习,经我方批准的证明,下同)到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记,对不符合条件的不予登记。